CMPRCN · akt notarialny
Wycena porównawcza
Najbardziej wiarygodnym wskaźnikiem wartości jest cena, którą rynek rzeczywiście zapłacił.
Silnik pobiera transakcje rynkowe z powiatowych rejestrów cen, filtruje je pod kątem jednorodności względem działki bazowej i koryguje każdy przypadek porównawczy o różnice atrybutów — szerokość frontu, klasę dostępu, media, przeznaczenie planistyczne. Każda wycena opiera się na zweryfikowanych danych transakcyjnych, a nie na nieprzejrzystym modelu AI.
Pula porównań9 → 3 po ujednoliceniu
Siatka korekt7 atrybutów
PodstawaPFSRM podejście porównawcze
GOVGmina Lesznowola · TERYT 1418052
Analiza gminy
Decyzje samorządu kształtują przyszłą wartość nieruchomości.
Budżety inwestycyjne, wydane pozwolenia na budowę, planowane korytarze drogowe i rozbudowa sieci — przypisane do gminy i sołectwa, w którym faktycznie leży działka. Impet w budżecie lokalnym widać tutaj na lata przed tym, jak pojawi się w cenach ofertowych.
Budżet inwestycyjny 202684,2 mln PLN
Pozwolenia, 12 mies.312 wydanych
Zasięg2 477 gmin
MACGUS BDL · NBP
Kontekst makroekonomiczny
Kontekst regionalny, powiązany bezpośrednio z punktem na mapie.
Wynagrodzenia, saldo migracji, liczba oddanych mieszkań i warunki kredytowe — powiązane z lokalizacją działki aż do poziomu powiatu. Ta warstwa pokazuje, czy lokalny sygnał cenowy to szum, czy trend.
Saldo migracji, powiat+11,4 / 1000
Oddane mieszkania+18% r/r
Śledzone serie140+
MTCSilnik kryteriów
Wyszukiwanie działek
Określ działkę, jakiej potrzebujesz. My znajdziemy te, które spełniają warunki.
Kryteria strony kupującej — przedział powierzchni, przeznaczenie planistyczne, media na granicy, spadek terenu, dostęp — są sprawdzane w sposób ciągły względem krajowego grafu działek. Dopasowania są punktowane, rankingowane i wyjaśniane atrybut po atrybucie, więc wynik 87 można zweryfikować, a nie tylko mu zaufać.
Wynik dopasowania87 / 100
Kryteria twarde6 z 6 spełnionych
Opóźnienie watchlisty< 24 h
UTLGESUT · KIUT
Silnik infrastruktury technicznej
Media na granicy działki — zmierzone, nie obiecane.
Geometrie sieci wodociągowej, energetycznej i gazowej są pobierane z państwowych rejestrów uzbrojenia terenu i doprowadzane do linii działki. Odległość do każdej sieci, w metrach, zastępuje ofertowe „media w drodze” czymś, co można wpisać do raportu.
Wodociągna granicy · 0 m
Energia nn12 m
Gaz86 m
MPZMPZP · Rejestr Urbanistyczny
Analiza planistyczna i przeznaczenia
To plan decyduje, czym wolno stać się ziemi.
Miejscowe plany zagospodarowania są przycinane do granic działki. Przeznaczenie, udział zabudowy, wysokość i intensywność trafiają wprost na geometrię — także gdy działka leży na styku dwóch stref planu.
Przeznaczenie6MN/U · R
Udział zabudowy64%
Uchwała planuXLII/512/2021
PRCGeometria EGiB
Ocena geometrii działki
Sama geometria działki ma wartość.
Szerokość frontu, stosunek głębokości, współczynnik izoperymetryczny, efektywna obwiednia zabudowy po liniach zabudowy — obliczane na podstawie zarejestrowanej granicy. Dwie działki o identycznej powierzchni mogą różnić się wartością o kilkanaście procent wyłącznie ze względu na kształt — to właśnie ta warstwa pokazuje dlaczego.
Powierzchnia2 847 m²
Front46,2 m
Wskaźnik kształtu0,81
POIModel dostępności v2
Ocena bliskości i punktów POI
Oceniamy lokalizację tak, jak robią to kupujący — przez realną dostępność szkół, transportu, handlu i usług.
Szkoły, komunikacja, handel i ochrona zdrowia są oceniane na podstawie rzeczywistej odległości w sieci, nie promienia w linii prostej. Dzięki temu skraj wsi i plomba miejska otrzymują porównywalne, uczciwe oceny.
Wynik łączny71 / 100
Szkoła podstawowa1,2 km
Przystanek autobusowy400 m
SATDetekcja zmian · 2019 → 2026
Analiza satelitarna
Każda działka opowiada własną historię. My odczytujemy ją z archiwalnych zdjęć satelitarnych.
Wieloletnie przeloty satelitarne nad działką wykrywają nowe obiekty, wycięcie roślinności i zmiany powierzchni, powiązane z tożsamością budynków na przestrzeni lat. Nieujawniona zabudowa na „niezabudowanej” działce pojawia się tutaj, zanim pojawi się w rejestrze.
Przeanalizowane okresy6
Nowy obiekt+118 m² (2023)
Ubytek roślinności−9% pokrywy
SOLIUNG-PIB · klasyfikacja gruntów
Analityka jakości gleby
Dla ziemi sama gleba jest ograniczeniem prawnym.
Klasy bonitacyjne gleb i kompleksy rolnicze są przycinane do granic działki. Klasy IIIa–IIIb uruchamiają procedury wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, które mogą wstrzymać inwestycję na lata — ryzyko niewidoczne w ogłoszeniach, a decydujące dla ceny.
Klasy na działceRIIIb 38% · RIVa 62%
Ryzyko wyłączeniapodwyższone (IIIb)
Kompleks2 — pszenny dobry
ENREstymacja złożona
Inteligentna wycena
Każda z powyższych warstw, zebrana w jedną, obronioną liczbę.
Etap wyceny łączy porównania, przeznaczenie planistyczne, media, geometrię, dostępność i ograniczenia glebowe w końcową estymację z jawnym przedziałem ufności. Każdy wkład jest wyszczególniony — raport czyta się jak operat rzeczoznawcy, bo właśnie do tego standardu jest budowany.
Estymacja1 424 000 PLN
Przedział±7,2%
Wyszczególnione czynniki13 warstw
GRDGPZ · biuletyny OSD/PSE
Analiza mocy przyłączeniowej
Dostępna moc przyłączeniowa często decyduje o opłacalności inwestycji energetycznej.
Odległość i dostępna moc przyłączeniowa najbliższego GPZ (stacji 110 kV) są łączone w jeden wskaźnik potencjału energetycznego działki, na bazie kwartalnych biuletynów OSD/PSE. Zbudowane pod inwestycje PV, magazyny energii i farmy wiatrowe — działka kilometr od nasyconej stacji jest warta mniej niż ta trzy kilometry od stacji z zapasem mocy.
Wskaźnik energetyczny72 / 100
Najbliższy GPZGPZ Zamienie · 2,3 km
Dostępna moc18,4 MW
SPLróżnice migawek KIEG
Monitoring podziałów działek
Sąsiedzi nie ogłaszają podziału. Kataster owszem.
Cykliczne migawki okolicznego obrębu ewidencyjnego są porównywane pod kątem podziałów działek — działka-matka stająca się kilkoma działkami-córkami to często najwcześniejszy widoczny sygnał planów dewelopera, na miesiące przed pozwoleniami czy ogłoszeniami. Każdy podział jest oceniany pod kątem tego, jak bardzo wygląda na grę deweloperską, a nie rutynowy podział spadkowy.
Wykryte podziały1 oznaczony
Matka → córkidz. 148/2 → 4
Śr. powierzchnia córki612 m²
